出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

(相关资料图)

近日，苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）发布了公司2022年年报，营收两连降的同时，利润更是5年4降。自1992年正式进军房地产市场以来已30年有余，而今苏宁环球的步伐也逐渐停滞不前的境地。

值得注意的是，在业绩连年下滑的情况，利润率却仍然保持高位，其背后的逻辑是苏宁环球受益于早年积极的拿地策略，土地成本较低。“捂地待涨”的啃老本思路，一方面使得其项目能维持较好的利润率，但同时也限制了前进步伐，以至于在发展30年后的2022年，营收和利润规模仅有22.39亿元和3.58亿元。

捂地待涨：业绩犹如抛物线

年报显示，苏宁环球2022年实现营业收入22.39亿元，同比下降25.12%，实现归属于上市公司股东的净利润3.58亿元，同比下降42.07%。其中Q4单季度主营收入4.29亿元，同比下降22.46%，单季度归母净利润为亏损1.34亿元。营收两连降的同时，利润更是5年4降，Q4已开始有亏损的苗头。

不同于多数房企的巅峰停留在2019-2021年，苏宁环球早在2016年业绩触顶后，便犹如抛物线般持续下落。这主要是由于苏宁环球早早就失去了前进的动力，小体量地量入为出进行开发。

截止报告期末，苏宁环球累计土储面积186.63万平方米，总建筑面积226.86万平方米。若以2016底苏宁环球的土地储备情况为例，除去芜湖地产和吉林地产合计58.47万平米的土储被消化掉后，其余的包括南京-浦东、南京-天花、上海科学城、宜兴地产等基本都没怎么开发，全部留到了2022年底。而2016-2022年中间，新增项目仅有西咸新区空港新城项目，多个年度的新增土储都为0。

在几无新增土地储备的情况下，从公司结转营收逐渐收缩的变化趋势来看，苏宁环球的去化速度也在放慢。持续守着账面土储缓慢开发，甚至加大捂地力度，一方面令苏宁环球的业绩不尽如人意，股价也长期低迷。以至于在发展30年后的2022年，营收和利润规模仅有22.39亿元和3.58亿元。

另一方面，保守的啃老本策略也让苏宁环球躲开了2021年以来的行业巨幅调整，整体杠杆率控制在合理范围内，且多年来一直维持着盈利。2022年，在物业开发占绝对主营的情况下，苏宁环球的毛利率仍有62.5%的超高水平，同期净利润率也高达15.99%。此外，期末融资全为银行贷款，合计22亿元，资产负债率仅为36.47%，多年来始终处于房地产企业融资监管“绿档”范围。

老本还能啃几年？

按照苏宁环球自身的定位：在确保房地产主营业务稳健发展的同时，通过资源高效配置，围绕聚焦于以生物医药科技、抗衰再生医学为重点发展方向的布局，积极开拓多元化发展道路。

可见，地产开发仍然为其主营业务，不过按照克而瑞统计的百强房企数据看，2022年TOP200的最低门槛是大众置业的27.3亿元。而苏宁环球2022年共计预售建面仅约为8.83万平米，预售金额为15.36亿元，仅为TOP200门槛的一半左右。

尽管是A股上市多年的房企，且有苏宁的品牌加持，但苏宁环球与美的置业等房企有着巨大差距。多年来，苏宁环球在全国已开发项目总计仅千万平米有余，甚至不足头部房企一年的销售面积，从规模看，仅仅是尾部房企。不过，相较于2022年226.86万平方米土地储备，按年均销售8.83万平米，苏宁环球还可以细水长流25年。

苏宁环球似乎也走在“不思进取”的道路上。2022年，通过不拿地保证经营活动现金流转正，减少投资支出和筹资活动，收回理财产品等手段，使得账面现金及等价物从2021年的-4.42亿元转正为5.28亿元。

此外，苏宁环球还宣布，全资子公司上海苏宁环球实业有限公司、南京浦东房地产开发有限公司将各减资14亿元人民币。

值得一提的是，苏宁环球的“不思进取”还体现在区域布局上。年报显示，苏宁环球房地产开发业务以南京市场为主，2022年营收占比接近80%，主要位于南京江北核心区。同时仅多年前在上海、吉林、宜兴等地有布局。

医美业务未能及时顶上

实际上，在地产行业存量竞争的大背景下，尾部房企是难以与综合开发房企竞争的。因此，对于苏宁环球来说，另辟蹊径开拓新业务显得非常有必要。而与奥园、佳兆业、蓝光等房企类似，苏宁环球也选择扎进医美板块，但结果似乎也有些类似，仍不温不火。

2022年，苏宁环球的医美板块仅实现营业收入1.93亿元，同比增长9.54%。在地产主业营收连续下滑的情况下，占总营收比仍仅有8.62%，未能成为第二业绩支撑。而包括酒店业务、建筑材料、文化创意产业等也持续疲软。

值得一提的是，苏宁环球聚焦在产业链中上游板块，围绕再生医学和抗衰领域投资，通过收购医美板块的资源，从下游医美医院资产逐渐过渡到中上游医疗美容产品。截止去年底，公司账面的商誉增长至1.89亿元，如若相关业务持续增长乏力甚至业绩滑坡，苏宁环球也将面临商誉减值的压力。

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