北京对于长租公寓的监管趋严。2月2日，北京市住建委官网发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)提出，住房租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险。其中，《通知》首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。据悉，新规将于2021年3月1日起正式实施。

租金贷只能拨付给个人

缺乏监管的“租金贷”和“资金池”此前曾导致长租公寓频现“爆雷”。从此次发布的《通知》内容来看，限制企业“资金池”是新规的核心内容。

一方面，限制住房租赁企业预收租金数额。《通知》中明确规定，向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。

另一方面，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

此外，新规提出北京要建立押金托管制度，与租金相比押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，首先要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金，其次收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

据了解，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解;已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，押金托管的具体方式和流程主管部门后续还会出台配套细则。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”“长收短付”等方式形成的“资金池”是导致当前企业“爆雷”的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。

“新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。” 赵秀池说道。

押金不超过3个工作日退还

如何规范市场秩序、化解租赁纠纷，《通知》也开出了5个“药方”。其中，租客及房东关注的租赁合同签订、租赁住房装修、押金退换等问题，都特别明确。

具体来看，加强租赁合同管理，要求住房租赁企业使用住建部门和市场监管部门共同制定的住房租赁合同示范文本，这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。

此外，进一步强调收房合同(租赁企业与房主签订的合同)和出房合同(住房租赁企业与租客签订的合同)都要在签订后3日内备案。

同时，《通知》细化了装修方面的规定，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意;住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

《通知》明确了押金退还的期限和流程。可以说，押金纠纷是最为常见的租赁纠纷，对此，《通知》明确规定住房租赁企业应在合同终止2个工作日内通知北京房地产中介协会退还押金，协会将在1个工作日内将押金及同期存款利息退还承租人。

《通知》提出，北京房地产中介行业协会将建立住房租赁纠纷调解机制，为报送过开业信息并实行押金托管的住房企业提供纠纷调解服务，同时还将定期公布住房租赁企业被投诉情况。在现有信访、投诉、诉讼等途径之外，为广大群众提供一种更加便捷、高效的矛盾纠纷化解渠道。

北京房地产中介行业协会会长李文杰指出，住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的一个难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年的租赁企业“爆雷”的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。

“住房租赁是老百姓，特别是中低收入群体最基本的安居方式，关系社会安定和谐，是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业，‘租住稳’才能‘社会安’。”李文杰表示，北京房地产中介行业协会作为行业自律组织，高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题，并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。

专业化规模化企业可享政策包

值得一提的是，从《通知》内容来看，在规范企业经营活动之外，大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变，新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向进行了明确表态：北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波指出，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。“此次北京出台的新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界，这也与前不久中央经济工作会提出的‘规范发展长租房市场’的要求高度契合。”

楼建波表示，新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应、大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在赶来的路上。

“近年来各地长租公寓‘爆雷’事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、‘长收短付’、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。”就近年来长租公寓“爆雷”事件频发的原因，北京市住房和城乡建设委员会有关负责人指出，共性问题有以下几个方面：一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东“输血”维持经营。资本在租赁市场等民生领域“跑马圈地”的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成“资金池”，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动买单、政府被迫接盘。

上述有关负责人表示，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停、主动“引爆”。

关键词： 北京长租公寓 预收租金