今年，我国计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加1倍，改造力度进一步加大。此举既能改善居民居住条件，增加人民群众获得感;又能扩大内需稳增长，拉动相关产业，起到“四两拨千斤”作用。不过，目前除加装电梯、配建停车场、物业管理等项目外，旧房改造大多难以获得直接经济效益，因而推动难度较大，需多方筹措资金——

“老破小”将迎来新变化。日前，住房和城乡建设部会同有关部门，加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生、扩内需。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加1倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

专家表示，推进城镇老旧小区改造，既能改善居民居住条件，增加人民群众获得感，又能扩大内需稳增长，拉动相关产业发展，是一项一举多得的举措。

年投资贡献额可达1万亿元

房屋老旧、道路狭窄、设施老化、生活环境恶劣……目前，我国城市中存在大量建成时间较长的住宅小区，由于年代久远、设计滞后，已经成为小区居民共同的烦心事，也给城市管理带来不小难题。

“与更早年份建成的一些老旧建筑或城市棚户区相比，上世纪90年代前后建成的居住小区尚达不到危旧拆除标准。”西南财经大学教授刘璐表示，如果像“棚改”那样对这类小区大拆大建，既浪费社会资源，又会增加各级财政负担。

受疫情冲击，今年一季度我国固定资产投资增速下滑较快。加大老旧小区改造力度拉动投资，是提振经济的强有力政策工具。中国城市房地产研究院院长谢逸枫说：“当前‘棚改’货币化处于收尾阶段，房地产投资额出现较大下滑，而老旧小区改造可以激发投资活力。”

在刘璐看来，与“棚改”大拆大建相比，“旧改”更像是绣花式的城市管理方式。从资金使用效果来说，“旧改”可以“四两拨千斤”。

据住房和城乡建设部摸排，全国共有老旧社区17万个，涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。住房和城乡建设部原副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场空间或达5万亿元。招商证券预计，若按5年改造期计算，预计每年可贡献1万多亿元投资额。

“除了产生直接投资，‘旧改’对居民二次装修、家具家电消费以及水泥、钢铁等建材也有潜在带动作用。”刘璐说。

更关注民生“痛点”

与“棚改”货币化安置或实物安置不同，老旧小区改造主要是对社区落后的配套设施加以改善。目前，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，面广量大，如何把握好老旧小区改造内容?

住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，老旧小区改造内容目前初步分为3大类。一是保基本的配套设施。比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善，以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等。三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。

“考虑到地区差异较大，各省区市可以根据实际情况和需求来确定城市或者社区改造内容清单。”黄艳说。

从目前情况看，各地除了对老旧小区外立面翻新、主体加固等常规操作，加装电梯成为主要亮点。刘璐表示，由于老旧小区多是7层左右的多层建筑，老年人群上下楼十分不便，加装电梯成为刚需。但是，由此产生的高楼层与低楼层业主之间的矛盾、费用分摊等问题，也需要各地从制度层面创新与突破。

国务院常务会议特别强调，按照居民意愿，重点改造完善配套设施，提升社区养老、托育等公共服务水平。这意味着新一轮老旧小区改造更关注民生“痛点”。

除了硬件，老旧小区还存在软件上的不足。一些小区改造完成后，由于缺乏有效管理，时间一长又回到了以前的状态。“老旧小区在软件方面面临的可持续性问题更大。”刘璐说，很多老旧小区没有物业用房，也不收取物业费，要持续地提供类似新建小区那样的物业服务比较困难。

谢逸枫建议，老旧小区改造后，要聘请物业公司管理，同时要引入一系列智能系统化管理体系，也可以发动业主成立自治的物业组织。

“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。

核心问题是“资金难”

2015年12月份，中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。

老旧小区改造并非政府“独唱”，要创新体制机制，吸引各种力量参与“大合唱”，其中最核心的问题就是“资金难”。

“老旧小区改造首先要解决资金问题，仅靠地方财政补贴，老旧小区改造很难成功。”谢逸枫说。

与棚户区改造相比，旧房改造推动难度较大，部分改造项目需要老百姓出钱，且改造后获得的直接经济收益不大。招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，偏低的收益率水平加大了旧改项目融资难度，主要项目内容难以获得收益。

国务院常务会议明确，各地要统筹负责，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。黄艳透露，2019年以来，有关部门一直在推动地方创新改造方式和资金筹措机制，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

以河北省为例，改造资金主要来源于市、县两级财政，约112.3亿元，占比87%;市政专营单位、居民个人可筹集、小区原产权单位分别约为6.5亿元、5.6亿元和5.2亿元，占比为5%、4%和4%。

“可根据情况，将政府投入资金和居民资金合理划分。政府投入资金可以更偏向于小区公共空间和公共基础设施的投入。”刘璐说。

谢逸枫建议，可以考虑引入第三方资金，通过银行低息贷款形式借贷给房企，为参与改造的房企寻找有效、可复制盈利模式，从而实现良性循环;也可以考虑引入民间资本，包括保险、信托资金等。

黄艳表示，下一步，住建部将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，运用市场化方式吸引社会力量参与。

目前，中央尚未出台明确政策。业内人士认为，老旧小区改造专项债可能是重要工具。此前，财政部副部长许宏才表示，将适当优化投向、适当扩大专项债券使用范围，增加城镇老旧小区改造领域。

专家预计，随着各类社会资本导入，老旧小区改造节奏会加快，尤其是部分开发商可转型为老旧小区改造商。

关键词： 城镇老旧小区 改造